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聪明的钱 | 进击的基金:发行首日就售罄的公募REITs是什么?

文 | 王诗宇

编辑 | 郑怀舟

对于大部分投资者来说,公募REITs还是一个新鲜的名词,但5月31日我国首批公募REITs发售首日便售罄,吸金超过500亿元,火热程度可见一斑。

首批9只公募REITs分别为红土创新盐田港仓储物流、中航首钢生物质、东吴苏州工业园区、中金普洛斯仓储物流、浙商证券沪杭甬高速、富国首创水务、平安广州交投广河高速公路、博时招商蛇口产业园。该9只公募REITs产品认购价格在2.3元每份至13.38元每份之间,合计募集金额为314.03亿元。目前平均有效认购倍数近8倍。

据悉,这批公募REIT将启动比例配售,最高配售比例不足3%。从首批公募REITs公布的战略配售情况看,机构投资者参与战略配售的比例非常高,9只公募REITs平均战略配售比例为60%,初始战略配售比例最低的华安张江光大园REIT,也超过了55%。广州广河战略投资者初始配售比则高达78.97%。

尽管公募REITs填补了国内此类产品空白,但对于REITs,投资者仍需抱着理性态度,充分了解REITs产品的内容后,进行合理投资。

REITs是什么

REITs,即不动产投资信托基金,是通过发行基金份额汇集资金,由专门的基金托管机构进行托管,并委托专门的投资机构进行不动产投资经营管理,将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

通俗的说,就是把流动性很低的不动产证券化,这样一般投资者可以投入少量资金,参与不动产项目的投资中。

财经评论员王超的解释更为接地气,公募REITS本质是基金。基金就是个包子,股票基金是股票馅儿包子,债券基金是债券馅儿包子,这次首发的9只公募REITs产品,就是把产业园区、高速公路、仓储物流等基础设施,切成馅儿,包成包子。

那什么样的底层资产符合作为REITs的“馅儿”的条件呢?第一,必须是产权清晰完整的实体资产;第二,必须能够产生长期、稳定的经营现金流。

首批被证监会批准的9家公募REITs项目包括了收费公路、产业园、垃圾处理、仓储物流、生物质发电、污水处理等主流基础设施类型。

制表:36氪。

值得注意的是,房地产作为底层资产理论上是可行的,但房地产和基础设施存在收费是否市场化,底层资产是“所有权“还是”收益权”、收益权有无期限差别等方面的差异,且我国对住房相关产品和政策比较谨慎,所以暂不纳入公募REITs项目中。

那公募REITs这只“包子”是怎么把基础设施这个“馅儿”包进去的呢?

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